城市更新，正在成为当下城市建设中无法绕开的核心议题。

当城市从快速扩张进入存量发展阶段，更新的意义不再只是建筑立面的焕新、街区界面的修补，或商业业态的重新组织。更重要的是，城市如何在已有空间中回应新的社会需求，如何让老旧建筑、存量物业、历史街区、社区配套和公共空间重新服务于人的生活。

在这样的背景下，康养正在成为城市更新中一个越来越重要的内容落点。

2026 年以来，城市更新的政策方向更加明确：盘活存量闲置房屋和低效用地，补齐公共服务短板，推动养老机构提质增效、医养结合、公共空间适老化和无障碍环境建设。这意味着，康养不再只是一个行业话题，而会逐渐成为城市更新中的重要落点。

在城市更新视角下，如何通过康养作为内容做出积极应对，为城市和居民解决过去高速发展时代被忽视的问题，提供恰当而有效的社会服务以应对社会老龄化，我们希望通过下文与各位交流探讨。

01/ 

所有人的良好生活 Well-being for All

同时，健康与全龄友好已经成为当代可持续城市发展理念的重要组成部分。WHO发布的HEALTH IN THE SDG ERA中的可持续发展目标里就提到，健康城市意味着保障所有年龄段的良好生活。另外，联合国人居署《新城市议程》、WHO的“老年友好城市计划”等项目都对此有着明确的倡议与行动路线。

而对建造及空间的设计价值评价也已经不再仅局限于传统的价值维度。2012年，纽约建造和设计部门提出“卓越的建筑”（Design and Construction Excellence) 导则中就将“公平、持续、韧性、健康”作为空间设计评价的标准，其中“公平”与“健康”更是直接与健康与全龄友好的主题相关。

老龄化对城市空间的挑战

在世界人口变化地图和2020年的人口锥形图中，可以发现整个社会正在加速老去，老龄化是全球面临的巨大挑战。其中，中国老龄化有总数大、发展迅猛以及未富先老等特点。

伴随着中国城市化进程的深化，将有越来越多的老年人生活在城市里。一个为年轻、健康的劳动人口构建的既有城市空间，已无法满足日益庞大的老年群体的生活需求。因此面对老龄化，我们的城市面临服务、空间、财政、健康、治理等多个维度的挑战，从空间层面来看：

1）居住环境，基数巨大且情况复杂的居家适老化改造；

2）照料机构，避免“孤岛化”的养老机构建设；

3）服务设施，城市配套的提升与有效利用；

4）室外环境，公共空间资源有限下的适老化改造。

面对老龄化的全球实践

面对老龄化的对策，全球众多的组织、国家以及城市，进行了不同程度的实践：

1）世界卫生组织提出老年友好城市（Age-friendly City），对硬件层面的要求包含居住、交通、户外建筑等领域；

2）美国对最佳养老城市（Sucessful Aging）的排名，针对居家养老出版的《HomeFit Guide》，纽约专门为老人出版《艺术地老去（AGING Artfully）》导览册，曼哈顿的超市老龄友好评估手册和行动准则等等；

3）苏黎世提出居家养老（Selbststaendig zu Hause Wohnen）的适老化用品图册；

4）英国提出包容性设计（Inclusive Design）与生命住宅（Lifetime Home）；

5）德国建设与环境部提出适老化街区（Alterngerechte Stadtquatiere）创新计划，针对公共服务设施、户外活动设施、居住环境三个方面进行实践。

市场机会与中国行业现状

分析中国养老行业的市场机会与发展趋势，可以从美国在该领域的发展获得一些启发。从美国人口的出生变化以及不同代际的占比情况可以看到：婴儿潮一代（Baby Boomers）是其中的中坚群体，他们既是战后经济发展的重要推动者，也是当下各类养老产品的抢夺对象。美国也持续发展出各类养老居住产品，如护理院、55岁+活力成年社区、独立生活公寓、助理生活公寓以及持续照料退休社区等。

美国人口数量的代际比例数据图表

在2022年第一季度世邦魏理仕（CBRE）发布的美国老年人居住市场报告中也能看到，美国老年居住市场的投资回报与其它业态相比处于高位，该领域的各大投资公司及运营公司也在稳步发展的进程中。

国内同样也有婴儿潮一代，即62-75年，他们极有可能成为未来中国养老市场的消费主力，更好地理解他们有助于我们把握市场发展的趋势。同时，这种理解也必须放在中国社会整体呈现“少子化，长寿化”的人口背景下去看待。

中国社会人口趋势数据图表

近几年，我们也能明显地感受到，国家针对老龄化的政策密集出台。房地产、保险及国有资产企业纷纷进入养老居住市场。传统的养老居住市场格局也在渐渐发生变化：

1）回到城市。近些年越来越多养老项目回到城市，强化项目城市属性。

2）国进民进。国企、民营资本均成为养老市场主要力量，双方合作进一步密切。

3）聚焦刚需。真正的照料需求被市场重新受到重视。

4）金融创新。金融领域的创新在理性框架下推进。

5）细分社区。养老社区从不同维度开始细化自己的产品特色、服务品质等。

6）服务优先。从擅长硬件设施的营建回归到对服务的追求。

7）改造存量。存量物业的改造成为主要的项目形态。

康养项目与城市更新的强关联性

我们梳理了过去栖城所参与的近300个康养项目，发现其中60%都属于城市更新范畴——存量土地的新建项目和存量物业的改建项目。此类项目在以下几个方面有些共同的特点：

1）土地供应与市场需求。纯养老用地的供应满足不了市场开发需求，导致一部分项目利用非养老存量用地进行项目开发。

2）土地属性与商业化。一部分投资企业不青睐养老用地，认为其资产在进一步商业化道路上可能会有劣势。

3）审批与验收流程，由建筑属性与土地属性不匹配造成的审批流程的复杂。

4）规范与改造难点，现行设计规范对存量物业的改造提出比较大的挑战。

5）物业特征与运营效率，许多存量物业的建筑形态比较难满足高效的运营。

6）邻里关系与社区融入。养老机构被许多人贴上负面标签，与周围社区较难融入。

GN栖城设计康养项目地图

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城市更新类康养项目的栖城实践

01.

超高层办公改造的城芯高品质康养社区

- 存量办公物业改造

平安颐年城·福田位于深圳福田八卦岭核心区，原建筑为一栋高度164.7米的超高层办公楼，改造后为总建筑面积约8.8万平方米的城芯高品质康养社区，是深圳中心区垂直康养社区标杆。

项目精准对接银发群体“城芯养老”诉求，将闲置超高层办公楼转译为立体康养社区，以高密度城市中超高层办公楼的适老化更新为对象，回应核心区写字楼存量盘活与长者“留在城市生活”的双重需求，是高密度城市中“城市更新”与“康养服务”深度融合的创新范式。

作为平安"综合金融+医疗养老"双轮驱动战略的重要实践，颐年城·福田不仅是一次建筑改造，更是银发经济浪潮下中国"享老"新范式的探索。

02.

存量用地开发成综合业态的康养社区 

- 存量工业用地转性

项目位于上海奉贤，通过城市更新方式将存量土地转化为复合型康养社区，由新发展集团开发建设，中信养老体系运营。社区不是单一的养老居住产品，而是将康养公寓、餐饮、文体、健康医疗、康复服务与生态农场复合在一起，形成一座大型高端综合康养社区。项目总建筑面积约27万㎡，规划16栋康养公寓、共1609套，并配置约6.6万㎡公共配套，包括约3.5万㎡医疗中心、约1万㎡文体中心、约1.1万㎡小镇餐厅及约7万㎡生态农场。项目于2025年3月18日正式投运。

03.

全国首个百年历史文保建筑改造的老年照料设施

- 历史保护建筑改造

项目原建筑是一幢始建于1934年的英式建筑，位于天津泰安道附近的花园大楼，为天津市文物保护单位。设计团队与天津文物保护领域的专家们进行了反复的沟通与论证，改造遵循“修旧如旧，以新补新”原则进行，在设计上保留基本元素特征的同时赋予当代生活品质，让空间达到布局合理、分区明确、功能齐全、设施先进的要求。

△ 改造前后的内部采光天井对比

04.

公园边的城心高品质医养社区

武汉大家的家·东湖城心社区位于武昌区东湖路，临近东湖生态风景区，周边具备医院、公园、商业和成熟生活配套，是典型的城市核心区康养项目。相较于传统养老机构，东湖城心社区更接近一种存量时代的城市康养更新样本：它回应了老人不愿脱离原有城市关系的需求，也补充了武汉中心城区高品质医养社区的市场供给。项目的重点不是制造一个封闭的养老社区，而是在医院、公园、家庭与街区之间，重新建立老年生活的连续性。

05.

城市核心区酒店改造成医养社区

项目落地在北京核心城区，是大家保险集团旗下“大家的家”品牌在北京的城心医养社区项目，由大家健投运营。项目邻近阜外医院，由原有酒店物业改造而成，改造后总建筑面积约 2.76 万㎡，据设计资料披露约 229 个居住单元，养老平台信息显示床位约 216 张。项目以高龄照护、护理服务、认知症照护、心脏康复和中医诊疗为特色，将专业医养服务嵌入成熟城市生活圈，为北京核心区酒店存量物业转型康养社区提供了参考样本。

06.

港珠澳口岸中心项目二期康养配套

- 商业办公改造康养

港珠澳口岸中心项目二期康养配套，是嵌入港珠澳大桥口岸综合体中的全龄康养服务空间。项目区别于传统独立养老机构，而是依托口岸枢纽、跨境交通、商业办公、酒店旅居与城市公共服务等复合资源，将健康服务、康养活动、长者休憩、社交交流和适老化空间整合在约 1500㎡的室内场景中。其特色在于把康养功能前置到高流动、高复合的湾区门户空间中，为不同年龄人群提供更开放、更轻量、更具公共属性的健康生活配套，也为粤港澳大湾区口岸型综合体导入全龄友好与康养内容提供了新的实践方向。

07.

新建与改建结合的医养融合全龄社区

南京银城·君颐东方

- 存量物业与新建物业的整合开发

08.

存量厂房物业改造成老年人服务设施及社区活动中心

潍坊中颐龙湖康养小镇

- 存量厂房改造康养

项目配套部分属于既有建筑物改造，作为整个中颐蓝城·桃花源康养小镇的主要综合配套来使用并持续经营。其空间功能包含颐乐学院、小镇食堂、健身中心、护理院等。通过康养配套与城市更新之间产生的“化学反应”，激活闲置的厂房的同时激活老人闲置的生活。

09.

武汉武昌区养老中心

- 办公改造康养

项目位于武汉市武昌区积玉桥片区，周边临近武昌核心政务、居住与公共服务资源，是嵌入城市日常生活的城心养老服务综合体。项目不试图把长者从原有社区关系中抽离，而是在熟悉的街区、邻里与公共生活之间，建立更连续的养老服务场景。通过养老照护、康复支持、公共活动与社区配套的复合组织，项目让养老中心不只是单一照护机构，也成为街区生活的一部分，回应城市核心区长者就近养老、就近照护与持续生活的真实需求。

10.

上饶市广丰区集中供养中心

- 存量社会福利设施改造康养

项目位于城市与乡村的过渡地带，是一个面向更广泛长者群体的普惠型养老项目。它不以高端化的消费场景作为重点，而是回到养老服务中更基础也更重要的部分：稳定的照护、适宜的生活尺度，以及有尊严的日常。设计以院落作为空间原型，在集中照护的效率与日常生活的温度之间建立平衡，让老人可以在熟悉、安定、可交流的环境中生活，也让项目成为城乡边界上补足基本养老服务的重要公共空间。

11.

办公园区内的存量物业改造成养老机构

- 办公楼改造成康养

项目位于上海，由办公楼改造为康养机构。项目将传统养老机构从单一、封闭、走廊化的空间模式中释放出来，提出“去机构化”理念，通过改造与室内更新，转化为更具生活感、社交性与照护效率的城市康养场所。设计以“色彩心理”为切入点，从国粹色与海派气质中提取空间语言。平面上，项目采用去机构化的小型邻里组团，每组配置餐厅、起居厅、活动空间与护理站，缩短服务半径，提升照护精度，也让长者在熟悉、可控、温暖的环境中重建日常生活秩序。

杭州万科随园嘉树护理院

项目位于杭州余杭区良渚文化村是万科集团首个护理型养老机构，定位为“家庭式长者康复护理中心”，面向有康复、护理和医养需求的长者，提供日常护理、康复治疗、基础医疗、生活照顾和文娱活动等服务。项目以长者的行为模式和照护需求为基础，在护理院这一相对专业的功能空间中，尽量保留居家生活的尺度、交流的可能和邻里式的日常氛围，使护理不只是医疗化的管理，也成为长者晚年生活中稳定、安心的一部分。

栖城视角下的康养更新与城市责任

城市更新里的康养，不应被理解为把一个养老功能放进旧建筑，也不只是对闲置资产的再利用。它真正要处理的，是人在老去之后与城市之间的关系：是否还能留在熟悉的街区，是否还能获得稳定的照护，是否还能继续参与日常生活。

栖城在城市更新类康养项目中的工作，始终不是单一的建筑改造，而是一种从前期判断、产品定位、功能策划、规范协调、空间设计到运营适配的一体化解决能力。不同的存量物业、不同的土地条件、不同的城市关系，都会带来完全不同的问题。设计的价值也正在这里发生：它不是制造一个看起来新的空间，而是让原本低效、闲置或被忽视的城市资源，重新成为可以被老人、家庭和社区共同使用的生活场所。

康养与城市更新的结合，最终指向的不是某一种产品类型，而是一种更具体的城市责任。它让更新不只服务于消费和效率，也开始回应照护、陪伴、尊严和日常生活的连续性。对于一个正在老去的社会来说，这或许正是城市更新最值得被认真对待的部分。

以上内容摘选自栖城设计董事合伙人、上海城市更新研究会特聘专家管轶群先生的主题分享《康养视角下的城市更新》。